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Le TMI par ville : bureaux et industriel au Canada, 2026

Frontage · · 9 minutes de lecture

Le TMI, soit les taxes, l’entretien et l’assurance payés en plus du loyer net, n’est pas le même partout au Canada. Pour les bureaux, il allait en 2026 d’environ 12,75 $ le pied carré à London, en Ontario, à environ 29 $ au centre-ville de Toronto; pour l’industriel, de moins de 3 $ à près de 8 $. Voici les derniers chiffres publiés par marché, bureaux et industriel, tous sourcés et datés, avec ce qui explique les écarts et comment les lire.

TMI (loyer additionnel) des bureaux par pied carré par année, 2026 : centre-ville de Toronto environ 29,13 $, Grand Vancouver 21,46 $, moyenne canadienne 20,00 $, Montréal environ 19,16 $, Ottawa 18,97 $, Calgary environ 18,86 $, banlieue de Toronto environ 18,62 $, Edmonton 16,68 $, Winnipeg environ 16,36 $, London 12,75 $.
Le TMI des bureaux par marché, 2026. Les chiffres précédés de « environ » sont calculés à partir des loyers bruts et nets du même rapport.

À retenir

  • Le TMI des bureaux était de 20,00 $ le pied carré en moyenne au Canada au T2 2026, contre 23,03 $ de loyer net [1].
  • Le centre-ville de Toronto fait exception : environ 29,13 $ de TMI sur un loyer brut de 72,48 $ au T3 2026, calculé à partir des chiffres de Cushman & Wakefield [3].
  • Le TMI industriel est bien plus bas, 4,94 $ en moyenne [14], mais va de 2,91 $ à Winnipeg à 7,94 $ à Halifax [14, 23].
  • L’impôt foncier explique une bonne part de l’écart. Les immeubles commerciaux sont taxés à plusieurs fois le taux résidentiel, et le multiple varie selon la ville [25, 26, 27].
  • Ce sont des chiffres demandés, moyennés entre catégories d’immeubles et pondérés par l’espace disponible [14, 4]; utilisez-les comme repère, pas comme soumission.

Le TMI des bureaux par ville, 2026

Bureaux : loyer net, TMI et loyer brut, $ par pied carré par année
MarchéLoyer netTMILoyer brutPériodeSource
Canada, tous les marchés23,03 $20,00 $43,03 $T2 2026 [1]
Toronto, centre-ville43,35 $environ 29,13 $, calculé72,48 $T3 2026 [3]
Toronto, banlieue18,48 $environ 18,62 $, calculé37,10 $T3 2026 [3]
Grand Vancouverenviron 33,33 $, calculé21,46 $54,79 $T2 2026 [4]
Grand Montréal20,19 $environ 19,16 $, calculé39,35 $T2 2026 [5]
Ottawa17,64 $18,97 $36,60 $T2 2026 [6]
Calgary16,13 $environ 18,86 $, calculé34,99 $T2 2026 [8]
Edmontonenviron 16,25 $16,68 $32,93 $T2 2026 [9]
Winnipeg16,35 $environ 16,36 $, calculé32,71 $T1 2026 [10]
London (Ontario)13,86 $12,75 $26,61 $T3 2026 [11]

Trois marchés ne publient qu’un loyer brut, sans séparer le loyer net du TMI : Saskatoon, 38,58 $ au T2 2026 [1], Halifax, 31,93 $ au T3 2026 [12], et la région de Waterloo, 29,63 $ au T2 2026 [13]. Les éditeurs diffèrent aussi : pour les bureaux d’Ottawa, Cushman & Wakefield chiffre le TMI à 18,97 $ [6] et Avison Young à 19,95 $ [7]. La moyenne nationale d’Avison Young, sur six marchés, était de 24,00 $ de loyer net [2].

Le TMI industriel par ville, 2026

Industriel : loyer net et TMI, $ par pied carré par année
MarchéLoyer netTMIPériodeSource
Canada, tous les marchés14,82 $4,94 $T2 2026 [14]
Grand Vancouver18,87 $6,16 $T2 2026 [15]
Vallée du Fraser18,22 $5,66 $T2 2026 [15]
Calgary10,68 $4,92 $T2 2026 [16]
Edmonton11,72 $4,99 $T2 2026 [17]
Saskatoon14,16 $5,12 $T2 2026 [14]
Winnipeg10,55 $2,91 $T2 2026 [14]
Région du Grand Toronto16,03 $4,28 $T2 2026 [18]
Hamilton12,78 $3,42 $T2 2026 [18]
Région de Waterloo13,63 $3,72 $T2 2026 [19]
London (Ontario)10,77 $3,87 $T3 2026 [20]
Ottawa16,75 $6,19 $T2 2026 [21]
Montréal14,06 $4,68 $T2 2026 [22]
Halifax15,05 $7,94 $T2 2026 [23]

Prudence pour Winnipeg : les 2,91 $ du rapport national sont bien en deçà des 4,00 $ du rapport de Cushman & Wakefield sur Winnipeg pour le trimestre précédent [14, 24].

Ce que cela représente sur un bail

Notre calcul, à partir des tableaux. Un bureau de 5 000 pieds carrés paie environ 145 650 $ de TMI par année au centre-ville de Toronto, environ 93 100 $ en banlieue de Toronto et 63 750 $ à London, avant le moindre dollar de loyer net [3, 11]. Un entrepôt de 20 000 pieds carrés paie environ 158 800 $ de TMI par année à Halifax et 85 600 $ dans la région du Grand Toronto [23, 18]. Deux immeubles au même loyer net peuvent donc différer de dizaines de milliers de dollars une fois le TMI compté; c’est pourquoi on compare les offres sur le loyer brut et le loyer net effectif, pas sur le seul loyer net.

Pourquoi le TMI varie d’une ville à l’autre

L’impôt foncier. Les taxes sont la plus grosse part du TMI, et les villes taxent les immeubles commerciaux à des multiples très différents du résidentiel. Dans l’enquête d’Altus Group de 2023 sur 11 villes, le rapport commercial-résidentiel était de 2,82 en moyenne, de 4,33 à Montréal à 1,50 à Regina [25]. En 2026, Toronto a fixé ses rapports à 2,31 pour le commercial et 2,50 pour l’industriel [26]; selon les taux de 2026 de Calgary, l’immeuble non résidentiel paie environ 3,3 fois le taux résidentiel, selon notre calcul [27].

Les frais d’exploitation font bouger le loyer brut à eux seuls. À Edmonton, le loyer net des bureaux est resté à environ 16,25 $ au T2 2026 alors que le loyer brut baissait, surtout en raison de frais d’exploitation en baisse, à 16,68 $ [9].

Centre-ville et banlieue diffèrent surtout par le loyer net. À Ottawa, Avison Young constate que les loyers additionnels sont relativement constants d’un sous-marché à l’autre, alors que le loyer net du centre-ville dépasse celui de la banlieue d’environ 35 à 40 % [7].

L’assurance ne pousse pas le TMI à la hausse en 2026. Les taux d’assurance commerciale au Canada ont baissé de 6 % au T1 2026, et ceux des biens aussi de 6 % [28].

Comment lire ces chiffres

  • Bureaux et industriel ne se mesurent pas de la même façon. Les loyers de bureaux de Cushman & Wakefield sont des loyers bruts demandés, services complets; ses loyers industriels sont nets (NNN), avec le TMI à côté [1, 14]. Ne comparez pas directement une ligne de bureaux et une ligne industrielle.
  • Ce sont des loyers demandés, avant loyer gratuit et autres incitatifs [4], et des moyennes pondérées par l’espace disponible : un changement dans les locaux vacants peut faire bouger la moyenne sans qu’aucun loyer change [15].
  • Les périodes varient selon la ligne, chaque rapport ayant son propre calendrier. Chaque ligne indique son trimestre.
  • « Calculé » désigne notre soustraction du loyer net du loyer brut dans le même rapport.

Nous mettons cette page à jour à mesure que paraissent les rapports trimestriels. Pour ce que couvre le TMI et comment le négocier, voyez Le TMI en immobilier : ce que c’est et ce que ça coûte; pour vérifier la facture de fin d’année, voyez Vérifier la régularisation du TMI.

Questions

Combien coûte le TMI par pied carré au Canada?

Pour les bureaux, Cushman & Wakefield chiffrait la moyenne canadienne à 20,00 $ le pied carré par année au T2 2026, en plus de 23,03 $ de loyer net. Pour l’industriel, la moyenne était de 4,94 $ en plus de 14,82 $ de loyer net.

Quel est le TMI d’un bail de bureau à Toronto?

Environ 29,13 $ le pied carré par année au centre-ville et environ 18,62 $ en banlieue au T3 2026, calculés à partir des loyers bruts et nets demandés publiés par Cushman & Wakefield.

Pourquoi le TMI est-il plus élevé au centre-ville?

Les immeubles de bureaux du centre-ville portent des taxes foncières et des frais d’exploitation plus élevés par pied carré. À Ottawa, toutefois, Avison Young constate un loyer additionnel assez constant entre sous-marchés, la prime du centre-ville étant surtout dans le loyer net.

Le TMI industriel est-il plus bas que celui des bureaux?

Beaucoup plus bas. Au Canada, le TMI industriel était de 4,94 $ le pied carré en moyenne, contre 20,00 $ pour les bureaux au T2 2026, les immeubles industriels ayant moins de services et d’aires communes.

Quelle ville canadienne a le TMI industriel le plus élevé?

Parmi les marchés présentés ici, Halifax : 7,94 $ le pied carré au T2 2026, contre une moyenne nationale de 4,94 $.

Ces chiffres de TMI sont-ils ce que paient vraiment les locataires?

Ce sont des moyennes de chiffres demandés sur l’espace disponible. Le TMI d’un immeuble précis dépend de ses taxes, de son âge, de ses services et du bail : demandez au propriétaire le budget en cours et le relevé réel de l’an dernier.

Le calculateur gratuit de loyer net effectif affiche le TMI à côté du loyer net, pour comparer deux offres sur ce que le locataire paiera vraiment.

Ouvrir le calculateur Le TMI expliqué

Sources

Rapports de marché trimestriels, sources fiscales municipales et presse spécialisée, à jour au 9 octobre 2026. Lorsqu’un chiffre est calculé plutôt que publié, le tableau le précise.

  1. Cushman & Wakefield, Canadian National Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  2. Avison Young, Canadian office market report Q2 2026, Q2 2026.
  3. Cushman & Wakefield, Toronto Office MarketBeat Q3 2026, Q3 2026.
  4. Avison Young, Metro Vancouver office report Q2 2026, Q2 2026.
  5. Avison Young, Montréal office market report Q2 2026, Q2 2026.
  6. Cushman & Wakefield, Ottawa Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  7. Avison Young, Greater Ottawa office market report Q2 2026, Q2 2026.
  8. Cushman & Wakefield, Calgary Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  9. Cushman & Wakefield, Edmonton Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  10. Cushman & Wakefield, Winnipeg Office MarketBeat Q1 2026, Q1 2026.
  11. Cushman & Wakefield, London Office MarketBeat Q3 2026, Q3 2026.
  12. Cushman & Wakefield, Halifax Office MarketBeat Q3 2026, Q3 2026.
  13. Cushman & Wakefield, Waterloo Region Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  14. Cushman & Wakefield, Canadian National Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  15. Cushman & Wakefield, Vancouver Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  16. Cushman & Wakefield, Calgary Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  17. Cushman & Wakefield, Edmonton Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  18. Cushman & Wakefield, Toronto Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  19. Cushman & Wakefield, Waterloo Region Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  20. Cushman & Wakefield, London Industrial MarketBeat Q3 2026, Q3 2026.
  21. Cushman & Wakefield, Ottawa Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  22. Cushman & Wakefield, Montréal Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  23. Cushman & Wakefield, Halifax Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
  24. Cushman & Wakefield, Winnipeg Industrial MarketBeat Q1 2026, Q1 2026.
  25. Altus Group, Canadian Property Tax Rate Benchmark Report 2023 (release), Oct 11, 2023.
  26. City of Toronto, Budget implementation including property tax rates (report for action), Feb 6, 2026.
  27. City of Calgary, Property tax rates and bill calculation, 2026 rates.
  28. Canadian Underwriter (Insurance Institute of Canada), How Canada's commercial coverage rates fared in Q1 2026, Apr 23, 2026.

Information générale destinée aux professionnels de l’immobilier et aux locataires; ce n’est pas un avis juridique, fiscal, comptable ou en immobilier commercial. Les chiffres sont ceux publiés par chaque source aux dates indiquées et n’ont pas été vérifiés de façon indépendante. Les baux et les lois varient selon la province et le bail : lisez le bail et consultez un conseiller qualifié avant d’agir ou de conseiller un client.

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