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Calculateur de loyer net effectif
Deux propriétaires qui annoncent 20 $ le pied carré offrent rarement la même chose. Saisissez l’offre de bail commercial telle qu’elle figure sur la lettre d’intention et obtenez un seul chiffre comparable, le loyer net effectif (LNE) par pied carré par année, chaque étape du calcul à l’appui.
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Qu’est-ce que le loyer net effectif?
Le loyer net effectif (LNE) est ce qu’un locataire paie vraiment pour un local une fois les incitatifs retirés du taux nominal : le loyer net contractuel sur la durée, moins les mois gratuits et les allocations du propriétaire, réparti également sur la durée et la superficie locative. Il s’exprime en dollars par pied carré par année, la même unité que le loyer nominal, pour que deux offres aux durées, périodes gratuites et allocations différentes se lisent côte à côte comme un seul chiffre. Les propriétaires s’en servent pour comparer ce qu’ils obtiennent vraiment; les locataires et leurs courtiers, pour comparer ce qu’ils paient vraiment.
Comment calculer le loyer net effectif
La convention est la ligne droite, celle que la pratique du courtage au Canada cite et qu’un client vérifiera à la main :
loyer net effectif = (loyer net payable sur la durée − loyer gratuit − allocations du propriétaire) ÷ durée en années, par pied carré
- Additionnez le loyer net contractuel sur toute la durée, mois par mois, en respectant chaque palier et chaque indexation.
- Soustrayez le loyer gratuit au taux en vigueur pendant les mois gratuits. Ils sont au début de la durée, là où le taux d’une offre à paliers est le plus bas; les évaluer au taux moyen surestime l’incitatif.
- Soustrayez les incitatifs : l’allocation d’amélioration locative, les allocations en argent ou de déménagement, une période d’aménagement évaluée au taux du premier mois et, sur une offre à loyer gratuit brut, le loyer additionnel remis aussi.
- Divisez par la durée en années. Le résultat est le loyer net effectif du locataire en $/pi²/an.
- Pour le côté propriétaire, soustrayez aussi les commissions de location et les travaux du propriétaire au-delà de l’allocation. Le locataire ne les reçoit jamais; ils ne déplacent que le chiffre du propriétaire.
Le loyer additionnel (TMI : taxes, entretien et assurance) n’est jamais déduit. Il est refacturé, ce n’est pas la contrepartie de l’espace, et l’inclure avantagerait une offre nette par rapport à une offre brute. Il est plutôt affiché à côté du chiffre principal, comme loyer brut effectif. C’est la convention de Statistique Canada pour le loyer net effectif : le loyer contractuel moins les incitatifs sur la durée, à l’exclusion des frais d’exploitation et des loyers additionnels.
Un choix à connaître quand le loyer gratuit est sur une base brute : le loyer additionnel que le locataire ne paie pas pendant ces mois est traité comme un incitatif de même nature que le loyer net gratuit, affiché sur sa propre ligne et déduit du chiffre principal, et le calculateur suppose qu’une période d’aménagement est brute elle aussi. Un propriétaire qui cite un LNE conventionnel ne le déduirait pas; son chiffre sera donc plus élevé pour la même offre. Si votre bail garde le locataire responsable des frais d’exploitation pendant les mois gratuits ou d’aménagement, laissez la base à net.
Loyer nominal, loyer net effectif et loyer brut effectif
| Chiffre | Ce que c’est | À quoi il sert |
|---|---|---|
| Loyer nominal | Le taux net inscrit sur l’offre, en moyenne sur la durée | Le chiffre de l’annonce; ne dit rien des incitatifs |
| Loyer net effectif (locataire) | Le loyer nominal moins le loyer gratuit et les allocations, en ligne droite | Comparer des offres; le chiffre principal |
| Loyer net effectif (propriétaire) | Le chiffre du locataire moins les commissions et les travaux du propriétaire | Ce que le propriétaire retire de la transaction |
| Loyer brut effectif | Le loyer net effectif plus le loyer additionnel | Comparer une offre nette à une offre brute; coût total d’occupation |
| Valeur actualisée | Les mêmes flux actualisés au premier jour, puis répartis sur la durée | Locataires institutionnels et longues durées, où le moment compte |
Un exemple calculé
Un local de 2 000 pi² sur 28 mois à 16,30 $ net, les deux premiers mois gratuits et les mois 15 et 16 gratuits de nouveau, une allocation d’amélioration de 20 $/pi² et une commission de location de 2 $/pi².
- Loyer net contractuel : 24 mois payés à 16,30 $ ÷ 12 = 32,60 $/pi² (65 200 $ sur 2 000 pi²); le loyer nominal fait 13,97 $/pi²/an en moyenne sur la durée.
- Moins l’allocation : 32,60 $ − 20,00 $ = 12,60 $/pi² net des incitatifs.
- Sur 2,33 ans : 5,40 $/pi²/an de loyer net effectif pour le locataire.
- Côté propriétaire : moins la commission de 2,00 $/pi² sur la durée, 4,54 $/pi²/an.
- Actualisé à 12 % par année : 4,13 $/pi²/an pour le locataire et 3,16 $/pi²/an pour le propriétaire.
et changez une chose à la fois pour voir ce qui fait bouger le chiffre.
Comment la valeur actualisée est calculée
Avec un taux d’actualisation, le loyer de chaque mois est actualisé comme payable d’avance à un taux annuel effectif converti en taux mensuel, les allocations sont prises à leur valeur nominale au début, et le résultat est réparti sur la durée comme un paiement constant d’avance, pour rester un $/pi²/an qu’un courtier peut placer à côté du chiffre en ligne droite. Ce sont les conventions des chiffriers des courtiers canadiens. Les locataires institutionnels actualisent; la plupart des courtiers citent la ligne droite. Les deux sont affichés pour qu’aucun des deux camps n’ait à quitter la page.
Questions
Qu’est-ce que le loyer net effectif?
Le loyer net effectif (LNE) est le loyer net réellement payable sur la durée, moins le loyer gratuit et les allocations du propriétaire, réparti également sur la durée et la superficie locative, en dollars par pied carré par année. Il permet de comparer deux offres aux taux nominaux, périodes gratuites et allocations différents comme un seul chiffre.
Comment calcule-t-on le loyer net effectif?
Additionnez le loyer net contractuel sur la durée, soustrayez le loyer gratuit au taux en vigueur pendant la période, soustrayez l’allocation d’amélioration et les autres incitatifs, puis divisez par la durée en années et la superficie locative. Le résultat est en $/pi²/an. Le loyer additionnel est exclu.
Quelle est la différence entre le loyer nominal et le loyer net effectif?
Le loyer nominal est le taux inscrit sur l’offre, en moyenne sur la durée. Le loyer net effectif est ce que le locataire paie vraiment une fois les mois gratuits et les allocations déduits. Deux offres au même loyer nominal peuvent différer de plusieurs dollars en loyer net effectif.
Le loyer additionnel (TMI) est-il inclus dans le loyer net effectif?
Non. Les taxes, l’entretien et l’assurance sont refacturés et ne constituent pas la contrepartie de l’espace; ils sont affichés à côté comme loyer brut effectif mais jamais déduits. Les inclure avantagerait une offre nette par rapport à une offre brute.
Qu’est-ce que le loyer net effectif du propriétaire?
Le loyer net effectif du locataire moins les coûts propres au propriétaire : commissions de location et travaux du propriétaire au-delà de l’allocation, répartis sur la durée. Le locataire ne les reçoit jamais; ils ne déplacent que le chiffre du propriétaire.
Comment la valeur actualisée d’un bail est-elle calculée?
Lorsqu’un taux d’actualisation est saisi, le loyer de chaque mois est actualisé comme payable d’avance à un taux annuel effectif converti en taux mensuel, les allocations sont prises à leur valeur nominale au début, et le résultat est réparti sur la durée comme un paiement constant d’avance. Le chiffre en ligne droite reste le chiffre principal; la valeur actualisée est un second avis.
Quel taux d’actualisation utiliser?
Le coût du capital du locataire ou le rendement visé par le propriétaire; de 7 à 12 % par année est la fourchette habituelle dans la pratique canadienne. Laissez le champ vide pour une comparaison en ligne droite, celle que la plupart des courtiers citent.
Le même code tourne dans Frontage, le bureau de location des courtiers commerciaux indépendants au Canada, où il compare chaque offre d’une transaction et garde la meilleure à côté du besoin du client. Cette page est le calculateur seul : sans compte, sans suivi de ce que vous saisissez. Dernière mise à jour : 19 septembre 2026.