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Estimateur de TMI
Un loyer net, c’est la moitié du chiffre. Choisissez le marché et le type d’espace, entrez la superficie, et voyez ce que taxes, entretien et assurance ajoutent par mois et sur la durée, par rapport au dernier chiffre publié pour ce marché. Vous avez une soumission? Entrez-la et voyez son écart avec le marché.
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Ce qu’est le TMI
Le TMI, taxes, entretien (maintenance) et assurance, est la part du locataire dans ce qu’il en coûte pour posséder et exploiter l’immeuble, payée en plus du loyer net. Il s’exprime en dollars par pied carré par année, se facture chaque mois sous forme d’estimation tirée du budget du propriétaire et se régularise après la fin de l’exercice sur les coûts réels. Loyer net plus TMI égale loyer brut, le chiffre que le locataire paie vraiment. Notre guide Qu’est-ce que le TMI? couvre les définitions; Comment vérifier une régularisation de TMI couvre le relevé de fin d’année.
Comment fonctionne l’estimation
TMI par année = TMI ($/pi²/an) × superficie locative · TMI par mois = ce montant ÷ 12 · loyer brut = loyer net + TMI
- Le chiffre du marché est le loyer additionnel qu’un courtier a publié pour ce marché et ce trimestre, dans les tableaux ci-dessous avec sa source. Quand un rapport donne les loyers brut et net sans le TMI, le chiffre est la différence et il est marqué « calculé ».
- Votre soumission le remplace quand vous en entrez une; l’estimateur montre alors l’écart avec le marché en dollars et en pourcentage. Une soumission bien au-dessus du marché est une raison de demander le budget; une soumission bien en dessous, une raison de demander quelle est l’année de référence ou le plafond.
- Sur la durée, la première année est au chiffre et chaque année suivante monte de la hausse que vous entrez, au prorata d’une dernière année partielle. Le TMI n’est pas fixe : il suit le compte de taxes et le budget d’exploitation, et les dernières régularisations sont le meilleur guide pour le taux.
- Le loyer net prend par défaut le loyer net publié du marché, pour que le brut soit un chiffre comparable; entrez le loyer net soumis pour voir le brut de l’offre réelle. Pour comparer des offres avec loyer gratuit et allocations, utilisez le calculateur de loyer net effectif.
Le TMI des bureaux par marché, 2026
| Marché | Loyer net | TMI | Brut | Période | Source |
|---|---|---|---|---|---|
| Canada, tous les marchés | 23,03 $ | 20,00 $ | 43,03 $ | T2 2026 | [1] |
| Toronto, centre-ville | 43,35 $ | environ 29,13 $, calculé | 72,48 $ | T3 2026 | [3] |
| Toronto, banlieue | 18,48 $ | environ 18,62 $, calculé | 37,10 $ | T3 2026 | [3] |
| Vancouver, région métropolitaine | environ 33,33 $, calculé | 21,46 $ | 54,79 $ | T2 2026 | [4] |
| Grand Montréal | 20,19 $ | environ 19,16 $, calculé | 39,35 $ | T2 2026 | [5] |
| Ottawa | 17,64 $ | 18,97 $ | 36,60 $ | T2 2026 | [6] |
| Calgary | 16,13 $ | environ 18,86 $, calculé | 34,99 $ | T2 2026 | [8] |
| Edmonton | environ 16,25 $ | 16,68 $ | 32,93 $ | T2 2026 | [9] |
| Winnipeg | 16,35 $ | environ 16,36 $, calculé | 32,71 $ | T1 2026 | [10] |
| London (Ontario) | 13,86 $ | 12,75 $ | 26,61 $ | T3 2026 | [11] |
Trois marchés ne publient qu’un loyer brut, sans ventilation : Saskatoon à 38,58 $ au T2 2026 [1], Halifax à 31,93 $ au T3 2026 [12] et la région de Waterloo à 29,63 $ au T2 2026 [13]; ils ne figurent donc pas dans la liste. Les éditeurs diffèrent aussi : pour les bureaux d’Ottawa, Cushman & Wakefield met le TMI à 18,97 $ [6] et Avison Young à 19,95 $ [7]; la moyenne nationale d’Avison Young sur six marchés était de 24,00 $ de loyer net [2].
Le TMI industriel par marché, 2026
| Marché | Loyer net | TMI | Période | Source |
|---|---|---|---|---|
| Canada, tous les marchés | 14,82 $ | 4,94 $ | T2 2026 | [14] |
| Grand Vancouver | 18,87 $ | 6,16 $ | T2 2026 | [15] |
| Vallée du Fraser | 18,22 $ | 5,66 $ | T2 2026 | [15] |
| Calgary | 10,68 $ | 4,92 $ | T2 2026 | [16] |
| Edmonton | 11,72 $ | 4,99 $ | T2 2026 | [17] |
| Saskatoon | 14,16 $ | 5,12 $ | T2 2026 | [14] |
| Winnipeg | 10,55 $ | 2,91 $ | T2 2026 | [14] |
| Région du Grand Toronto | 16,03 $ | 4,28 $ | T2 2026 | [18] |
| Hamilton | 12,78 $ | 3,42 $ | T2 2026 | [18] |
| Région de Waterloo | 13,63 $ | 3,72 $ | T2 2026 | [19] |
| London (Ontario) | 10,77 $ | 3,87 $ | T3 2026 | [20] |
| Ottawa | 16,75 $ | 6,19 $ | T2 2026 | [21] |
| Montréal | 14,06 $ | 4,68 $ | T2 2026 | [22] |
| Halifax | 15,05 $ | 7,94 $ | T2 2026 | [23] |
Prudence pour Winnipeg : les 2,91 $ du rapport national sont bien en deçà des 4,00 $ du rapport de Cushman & Wakefield sur Winnipeg pour le trimestre précédent [14] [24].
Comment lire le chiffre
Le chiffre du marché est une moyenne ou un loyer demandé pour tout un marché; un immeuble précis peut s’en écarter nettement : une tour neuve porte une évaluation foncière plus élevée qu’un immeuble des années 1980 deux rues plus loin, et un bail qui met les frais de gestion, les réparations majeures ou un rajustement d’occupation dans les frais d’exploitation facture plus qu’un bail qui ne le fait pas. Servez-vous de l’estimation pour dimensionner le budget et repérer une soumission qui demande une explication, puis demandez le budget de l’année, les deux dernières régularisations et la superficie locative de l’immeuble. Le portrait complet des écarts entre villes, des ratios de taxes foncières à l’assurance, est dans Le TMI par ville, Canada 2026.
Un exemple chiffré
Un bureau de 5 000 pieds carrés en banlieue de Toronto, avec un TMI soumis de 21,50 $ sur cinq ans et une hausse de 3 % par année.
- Le chiffre publié pour la banlieue de Toronto est d’environ 18,62 $ [3]; la soumission est donc 2,88 $, ou 15,5 %, au-dessus : demandez le budget.
- À 21,50 $, le TMI fait 107 500 $ par année, 8 958 $ par mois; avec le loyer net du marché de 18,48 $, le total est de 16 658 $ par mois avant services publics et taxes.
- Sur cinq ans à 3 % par année : 114,15 $ le pied carré, 570 732 $, soit 33 232 $ de plus que si le TMI restait constant.
et changez une chose à la fois pour voir ce qui fait bouger le chiffre.
Questions
Qu’est-ce que le TMI dans un bail commercial?
Le TMI est la part du locataire dans les taxes foncières, l’entretien (frais d’exploitation) et l’assurance de l’immeuble, payée en plus du loyer net, habituellement exprimée en dollars par pied carré par année et versée chaque mois sous forme d’estimation régularisée après la fin de l’exercice. Le loyer brut est le loyer net plus le TMI.
Combien coûte le TMI au pied carré au Canada?
Pour les bureaux, la moyenne nationale était de 20,00 $ le pied carré par année au T2 2026 [1], d’environ 12,75 $ à London (Ontario) [11] à environ 29 $ au centre-ville de Toronto [3]. Pour l’industriel, la moyenne était de 4,94 $ [14], de 2,91 $ à Winnipeg [14] à 7,94 $ à Halifax [23].
Comment estime-t-on le TMI d’un local?
Multipliez le taux de TMI en dollars par pied carré par année par la superficie locative pour le montant annuel, et divisez par douze pour l’estimation mensuelle. Ajoutez le loyer net pour le loyer brut. Sur la durée, appliquez la hausse annuelle que les budgets du propriétaire ont montrée; le TMI est régularisé chaque année sur les coûts réels.
Le chiffre du marché est-il ce que mon bail facturera?
Non. C’est le loyer additionnel moyen ou demandé qu’un courtier a publié pour ce marché et ce trimestre; il dépend de l’âge et de la catégorie de l’immeuble, de son compte de taxes et de la définition des frais d’exploitation dans le bail. Utilisez-le pour vérifier une soumission, puis demandez le budget de l’année et les deux dernières régularisations.
Mes données sont-elles téléversées?
Non. La page calcule dans votre navigateur et n’envoie rien. Si vous nommez un locataire et choisissez Commencer gratuitement avec ce bail, la ligne de bail voyage dans le lien, dans votre navigateur, et n’atteint Frontage que lorsque vous appuyez sur Importer dans votre nouveau compte.
Sources
- Cushman & Wakefield, Canadian National Office MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Avison Young, Canadian office market report Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Toronto Office MarketBeat Q3 2026 (T3 2026)
- Avison Young, Metro Vancouver office report Q2 2026 (T2 2026)
- Avison Young, Montréal office market report Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Ottawa Office MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Avison Young, Greater Ottawa office market report Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Calgary Office MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Edmonton Office MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Winnipeg Office MarketBeat Q1 2026 (T1 2026)
- Cushman & Wakefield, London Office MarketBeat Q3 2026 (T3 2026)
- Cushman & Wakefield, Halifax Office MarketBeat Q3 2026 (T3 2026)
- Cushman & Wakefield, Waterloo Region Office MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Canadian National Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Vancouver Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Calgary Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Edmonton Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Toronto Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Waterloo Region Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, London Industrial MarketBeat Q3 2026 (T3 2026)
- Cushman & Wakefield, Ottawa Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Montréal Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Halifax Industrial MarketBeat Q2 2026 (T2 2026)
- Cushman & Wakefield, Winnipeg Industrial MarketBeat Q1 2026 (T1 2026)
Les mêmes chiffres se trouvent dans Frontage, le bureau de location des courtiers indépendants canadiens, où un bail garde son loyer net et son TMI et où les offres se comparent sur le loyer brut effectif. Cette page est l’estimateur seul : sans compte, sans suivi de ce que vous saisissez. Chiffres de marché tels que publiés dans les rapports ci-dessus; dernière mise à jour : 15 octobre 2026.