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TMI et loyer additionnel dans un bail commercial
Dans un bail commercial canadien, le loyer de l’offre est rarement le loyer payé. Le TMI, soit les taxes, l’entretien et l’assurance refacturés comme loyer additionnel, s’élevait à 20,00 $ le pied carré pour le bureau canadien moyen à la mi-2026, presque autant que le loyer net lui-même [16]. Voici ce que couvre le TMI, ce qu’il coûte selon le marché, comment il est facturé et ce qu’il faut négocier.
À retenir
- Le TMI est un loyer additionnel : les taxes, l’entretien et l’assurance que le propriétaire refacture en plus du loyer de base, dans les baux nets courants au Canada [1, 2].
- C’est un montant important. Le loyer additionnel des bureaux au Canada était de 20,00 $ le pied carré en moyenne au T2 2026, contre 23,03 $ de loyer net [16]; en industriel, de 3 $ à 9 $ environ [20, 21, 24].
- Il est estimé chaque mois et régularisé une fois par année, et le locataire peut demander les pièces justificatives [13, 15].
- La TVH s’y applique. L’Agence du revenu du Canada traite la somme versée pour les taxes foncières comme une partie du loyer [27].
- Il se négocie : une liste précise de ce qui est inclus, un plafond d’augmentation, l’exclusion des dépenses en capital et un droit de vérification [1, 25, 30].
Ce que veut dire TMI, selon le type de bail
Le loyer additionnel regroupe tout ce que le locataire doit au propriétaire au-delà du loyer de base, et le TMI en nomme les trois grands postes : taxes, entretien et assurance [1]. Au Québec, on parle surtout de loyer additionnel ou de frais d’exploitation : taxes foncières, assurances de l’immeuble, entretien et gestion [15, 29]. Baker McKenzie décrit le bail net, où le locataire paie le loyer de base plus sa part des taxes foncières, de l’assurance, des services et de l’entretien des aires communes, comme la forme la plus courante de bail commercial au Canada [2].
Les appellations varient; lisez la clause plutôt que le titre. La BDC appelle « net » un bail où le locataire paie un seul poste en plus, le plus souvent les taxes foncières [4], alors que bien des avocats ontariens emploient « net » pour le transfert complet du TMI [1, 5]. La pratique québécoise distingue quatre niveaux [28] :
| Bail | Ce que paie le locataire | Source |
|---|---|---|
| Brut | Un seul montant « tout inclus » | [29] |
| Semi-brut | Le loyer de base, plus les hausses des frais d’exploitation au-delà d’une année de référence | [6] |
| Net | Le loyer de base plus un poste, généralement les taxes foncières | [4, 28] |
| Double net (supra net) | Le loyer de base plus deux postes | [28] |
| Triple net (hyper net) | Le loyer de base plus les taxes, l’assurance et les autres frais d’exploitation et d’entretien | [3, 28] |
Ce que contient chaque poste
| Poste | Comprend habituellement | À surveiller | Source |
|---|---|---|---|
| Taxes | Taxes foncières (et scolaires), réparties selon la superficie | Souvent le plus gros poste | [1, 29] |
| Entretien (aires communes) | Déneigement, aménagement paysager, conciergerie, stationnement et éclairage, petites réparations de toiture, gestion | Travaux en capital facturés comme entretien | [1, 3] |
| Assurance | L’assurance de l’immeuble du propriétaire | Hausses de prime refacturées telles quelles | [1, 25] |
| Frais d’administration | Un pourcentage des dépenses, souvent 15 % des frais d’exploitation | Appliqués aussi aux taxes et à l’assurance, ou en double avec des frais de gestion | [8, 9, 10] |
Les dépenses en capital sont le litige classique. Les locataires cherchent souvent à exclure les réparations structurales, les dépenses en capital, l’amortissement et les frais de financement [10]. Des tribunaux ontariens ont refusé au propriétaire la récupération de travaux en capital exclus par le bail, dont le resurfaçage d’un stationnement [11]. Quand un remplacement est récupérable, il est souvent amorti : une thermopompe d’une durée de vie de 20 ans remplacée à la 5e année d’un bail de 10 ans coûte au locataire 5/20 [12]. Et des frais de gestion doivent être prévus au bail : qualifier le bail de « net » ne suffit pas [8].
Ce que coûte le TMI en 2026
Peu de rapports publient le loyer additionnel à part; les chiffres ci-dessous viennent de ceux qui le font, pour le T2 2026 sauf indication contraire.
| Marché | Loyer net | Loyer additionnel (TMI) | Loyer brut | Source |
|---|---|---|---|---|
| Canada, moyenne | 23,03 $ | 20,00 $ | 43,03 $ | [16] |
| Ottawa | 17,64 $ | 18,97 $ | environ 36,61 $, calculé | [17] |
| Calgary | 16,13 $ | environ 18,86 $, calculé | 34,99 $ | [18] |
| Centre-ville de Toronto | non indiqué | habituellement de 20 $ à 35 $ | non indiqué | [19] |
Le loyer brut d’Ottawa est notre addition des deux chiffres publiés [17], et le loyer additionnel de Calgary notre soustraction du loyer net publié du loyer brut publié [18]; aucun des deux rapports ne les indique. La fourchette de Toronto est celle de Newmark, T1 2026 [19].
| Marché | Loyer net | Loyer additionnel | Source |
|---|---|---|---|
| Région du Grand Toronto | 16,03 $ | 4,28 $ | [20] |
| Grand Vancouver | 18,87 $ | 6,16 $ | [21] |
| Calgary | 10,68 $ | 4,92 $ | [22] |
| Ottawa | 16,75 $ | 6,19 $ | [23] |
| Montréal | 14,06 $ | 4,68 $ | [24] |
Facturation et régularisation
Au début de chaque année, le propriétaire estime les frais d’exploitation, le locataire paie des versements mensuels sur cette estimation, et un relevé de fin d’année ajuste l’écart entre l’estimé et le réel [13]. Au Québec, la régularisation annuelle donne un crédit ou un supplément [15]. Un tribunal ontarien a jugé commercialement raisonnable d’exiger que le propriétaire remette, avec l’ajustement annuel, les comptes de taxes, les primes d’assurance et les factures de gestion [13]. Treadstone suggère d’exiger le relevé dans les 120 jours suivant la fin d’année et un droit d’examen des registres dans les 12 à 18 mois [1]; un locataire qui n’obtient pas de droit de vérification peut négocier un plafond de croissance du loyer additionnel [14].
TMI, loyer gratuit et loyer net effectif
Le loyer net effectif de Statistique Canada inclut les incitatifs et exclut tous les frais d’exploitation, taxes et loyers additionnels [26] : deux offres comparées au loyer net effectif peuvent donc coûter très différemment une fois le TMI ajouté. Comparez aussi le loyer brut effectif, soit le même calcul avec le loyer additionnel. Vérifiez la clause de loyer gratuit : elle vise habituellement le loyer de base seulement, et le locataire continue de payer le TMI à moins que le bail ne prévoie une période brute. C’est une pratique générale, pas une statistique; la clause décide.
La TVH s’applique au TMI
Certains sites de courtiers affirment que la TVH s’applique au loyer mais pas au TMI. L’Agence du revenu du Canada dit le contraire : la somme distincte versée par le locataire au titre des taxes foncières fait partie de la contrepartie de la location, et elle est donc taxable comme le loyer, sauf si le locataire est directement redevable à la municipalité [27].
Ce qu’il faut négocier
- Une liste précise et exhaustive de ce que comprend le TMI [30].
- Un plafond d’augmentation. La plupart des baux ne plafonnent pas les frais d’exploitation [25]; les plafonds sur les coûts contrôlables sont souvent de 3 à 5 % [1], calculés sur une année de référence ou d’une année à l’autre, cumulatifs ou composés [25]. L’assurance peut bondir : en Colombie-Britannique, les primes ont augmenté de 50 à 700 % pendant la crise de l’assurance [25].
- L’exclusion des dépenses en capital, tout remplacement récupérable étant amorti sur sa durée de vie [1, 10, 12].
- Une majoration raisonnable : si les coûts variables sont majorés comme si l’immeuble était plein, demandez 95 % d’occupation plutôt que 100 % [6].
- Des frais d’administration qui ne s’appliquent ni aux taxes ni à l’assurance [10].
- Un droit de vérification et une échéance pour le relevé de fin d’année [1, 14].
Questions
Que veut dire TMI dans un bail commercial?
Taxes, entretien et assurance (taxes, maintenance, insurance) : les trois grands frais d’exploitation qu’un propriétaire canadien refacture au locataire comme loyer additionnel dans un bail net, en plus du loyer de base. Au Québec, on parle souvent de loyer additionnel ou de frais d’exploitation.
Combien coûte le TMI pour un bureau au Canada?
Selon Cushman & Wakefield, le loyer additionnel des bureaux au Canada était de 20,00 $ le pied carré en moyenne au T2 2026, contre 23,03 $ de loyer net. Ottawa affichait 18,97 $, et Newmark indique de 20 $ à 35 $ pour le centre-ville de Toronto. En industriel, le TMI est d’environ 3 $ à 9 $.
Le TMI est-il la même chose que les frais d’aires communes?
En grande partie. Les frais d’aires communes (CAM) sont la partie entretien; le TMI y ajoute les taxes et l’assurance. Les baux emploient ces termes librement : c’est la définition du bail qui compte.
Paie-t-on le TMI pendant le loyer gratuit?
Habituellement, oui. Le loyer gratuit vise d’ordinaire le loyer de base seulement, et le locataire continue de payer le TMI à moins que le bail ne prévoie une période brute. Vérifiez la clause.
La TVH s’applique-t-elle au TMI?
Oui, en général. L’Agence du revenu du Canada traite la somme versée par le locataire pour les taxes foncières comme une partie de la contrepartie de la location, taxable comme le loyer, sauf si le locataire est directement redevable à la municipalité.
Le propriétaire peut-il ajouter des frais de gestion au TMI?
Seulement si le bail le prévoit. Une décision ontarienne a jugé que des frais de gestion ne peuvent être refacturés du seul fait qu’un bail est qualifié de net. Quand ils sont permis, 15 % des frais d’exploitation est courant; les locataires cherchent à les exclure des taxes et de l’assurance.
Le calculateur gratuit de loyer net effectif présente le loyer additionnel à côté du loyer net sans jamais l’y soustraire : deux offres au TMI différent se comparent honnêtement.
Sources
Cabinets d’avocats, sources gouvernementales et rapports de marché, à jour en septembre 2026. Les titres sont donnés dans leur langue de publication. Quand un chiffre est calculé plutôt que publié, le texte le précise.
- Treadstone Law, TMI in an Ontario commercial lease: what you actually pay, Aug 20, 2026.
- Baker McKenzie, Global Corporate Real Estate Guide: Canada, leases, undated.
- BDC, 13 commercial leasing terms you need to know, undated.
- BDC, 12 tips for negotiating a commercial lease, undated.
- Carrel+Partners LLP, Commercial leasing basics, Jun 13, 2025.
- Blake, Cassels & Graydon, Commercial lease gross-ups (via Mondaq), Feb 2009.
- Law Society of Alberta, 5.4 Commercial lease considerations, Feb 9, 2026.
- McMillan LLP, Charging management fees or administration fees to tenants under a net lease (via Mondaq), Nov 20, 2012.
- Gestion MJS, Administration fees in commercial leases, Sep 8, 2020.
- McKenzie Lake Lawyers, Do you know what's hiding in your operating costs?, updated Jun 3, 2020.
- Robins Appleby LLP, Capital repairs: an update, Jun 2013.
- Grigoras Law, Who pays for the broken HVAC? Commercial lease repair obligations in Ontario, undated.
- McCarthy Tétrault, Operating cost statements: how much information is enough? (via Mondaq), Aug 19, 2016.
- Houser Henry & Syron LLP, Top 5 tenant issues in a commercial lease (via Mondaq), Mar 20, 2019.
- ZS Avocats, Loyer additionnel dans un bail commercial au Québec, Mar 22, 2025.
- Cushman & Wakefield, Canada Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Cushman & Wakefield, Ottawa Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Cushman & Wakefield, Calgary Office MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Newmark, Downtown Toronto Office Market Overview 1Q26, 1Q 2026.
- Cushman & Wakefield, Toronto Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Cushman & Wakefield, Vancouver Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Cushman & Wakefield, Calgary Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Cushman & Wakefield, Ottawa Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Cushman & Wakefield, Montreal Industrial MarketBeat Q2 2026, Q2 2026.
- Lawson Lundell LLP, Negotiating caps for operating costs in commercial leases (via Mondaq), Aug 27, 2020.
- Statistics Canada, The Daily: Commercial rents in key Canadian economic markets, Q4 2025, Mar 5, 2026.
- Canada Revenue Agency, GST/HST Memorandum 19.4.1, Commercial real property: sales and rentals, Aug 1999, current.
- Stein Monast, Les baux commerciaux : brut, net, double net ou triple net?, Oct 13, 2020.
- Éducaloi, 5 choses à savoir sur le bail commercial, undated.
- UL Lawyers, Commercial lease agreements in Ontario: your 2026 guide, undated.
Information générale destinée aux professionnels de l’immobilier et aux locataires; ce n’est pas un avis juridique, fiscal, comptable ou en immobilier commercial. Les chiffres sont ceux publiés par chaque source aux dates indiquées et n’ont pas été vérifiés de façon indépendante. Les baux et les lois varient selon la province et le bail : lisez le bail et consultez un conseiller qualifié avant d’agir ou de conseiller un client.